6. Dezember 2022

Baukosten: Was kostet ein Hausbau?

Mit welchen Baukosten muss ich beim Neubau eines Einfamilienhauses rechnen und was zählt eigentlich alles dazu? Welche weiteren Ausgaben müssen neben den eigentlichen Kosten für das Bauwerk einkalkuliert werden? Sind manche Haustypen günstiger als andere? Eine kleine Übersicht zum Dauerbrenner-Thema Baukosten beim Hausbau.

Ein Haus ganz nach den eigenen Wünschen bauen, ohne Kompromisse. Das ist weiterhin der Traum vieler Familien. Der Schritt in das neue Haus kann ein wunderbares Erlebnis sein. Vor allem, wenn nach der spannenden Planungsphase alles wie am Schnürchen läuft. Erfolgreiche Bauprojekte gibt es häufiger, als uns die Berichterstattungen glauben machen. Meist gilt in der Logik der Medien: Schlechte Nachrichten sind gute Nachrichten. Berichte über glückliche Bauherren haben Seltenheitswert, außer in den Kundenmagazinen der Bausparkassen. Die Wahrheit liegt meistens in der Mitte. Natürlich gibt es beim Hausbau viele unbekannte Größen. Vor Risiken schützt in der Regel aber Wissen. Deshalb haben wir für unerfahrene Bauherren in diesem Artikel die meisten Aspekte rund um das Thema Baukosten zusammengetragen. Nach der Lektüre sind die Leser für das eigene Hausbauprojekt gut gerüstet.

Die Baukosten bei Neubauprojekten hängen von zahlreichen Faktoren ab und sind aufgrund dessen pauschal kaum seriös angebbar oder vergleichbar. Zu viele Variablen spielen bei den Hausbau-Kosten eine Rolle. Das Bundesland, die Lage des Hauses, die Größe des Grundstückes und natürlich auch die Größe und Quadratmeterzahl des Hauses sind relevant. Ebenso entscheidend sind Haustyp, Architektur, Bauweise und Ausstattung für die Höhe der Baukosten.

Der Begriff Baukosten wird in der Regel als Sammelbegriff verwendet. Dennoch lohnt es sich je nach Angebot ganz genau zu schauen, was genau als Baukosten deklariert wird. Häufig wird von Baukosten oder Hausbau-Kosten ganz allgemein gesprochen. Dann sind alle Kosten gemeint, die beim Hausbau anfallen. Hierzu zählen neben den Grundstückskosten und den reinen Baukosten für das Bauwerk auch die sogenannten Baunebenkosten.


Baustelle, Baukosten

Baunebenkosten beim Hausbau

Baunebenkosten ergeben sich bereits beim Grundstückskauf in Form von einer oftmals fälligen Maklerprovision, der Grunderwerbssteuer sowie für die Notarkosten, die für den Grundbucheintrag anfallen. Vor dem Baubeginn entstehen außerdem Kosten für die Grundstücksvermessung, für Baugrundgutachten und für die Baugenehmigung. Zudem kommen weitere Planungskosten auf den Bauherrn zu, zum Beispiel Ausgaben für den Architekten, den Statiker und für Sachverständige. Auch die Kosten für Bauversicherungen zählen zu den Baunebenkosten. Neben der Bauherren-Haftpflichtversicherung wäre eine Rohbauversicherung oder eine Bauhelferunfallversicherung sicher empfehlenswert. Die Baunebenkosten sind dabei alles andere als eine Nebensache. Im Schnitt belaufen sich die Nebenkosten beim Bau eines Einfamilienhauses auf circa 15 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten.

Grundstückserwerb

Der Erwerb eines Grundstückes ist heutzutage bekanntlich ein nicht ganz einfaches Unterfangen und je nach Lage unterschiedlich kostspielig. Ganz wichtig, für alle, die Bauland erwerben möchten: Vor jedem Grundstückskauf sollte zwingend ein Bodengutachten erstellt werden. Nur so kann der Bauherr oder die Baufrau Planungssicherheit erlangen, da die Grundstücksbeschaffenheit zu einem Kostenrisiko werden kann.

Neben Kontaminierungen und Altlasten – Klassiker Tankstelle – oder alter Fliegerbomben lauern weitere Gefahren im Boden. Ein zu feuchter, ein sandiger oder lehmiger Boden kann genauso Probleme bereiten wie ein zu hoher Grundwasserspiegel oder drückendes Hangwasser. Der schiefe Turm von Pisa ist hier nur das prominenteste Beispiel, das für die Anfertigung eines Bodengutachtens spricht.

Vorbereitung der Baustelle

Die Kosten für die Einrichtung und Vorbereitung der Baustelle sind ebenfalls nicht zu unterschätzen. Oftmals muss zunächst eine Bereinigung des Bauplatzes stattfinden. Der Abriss vorhandener Gebäude und auch das Fällen von Bäumen kann teuer werden, da häufig kostenpflichtige Genehmigungen anfallen. Erdarbeiten für den Aushub einer Baugrube oder das Planieren des Bodens sind so gut wie bei jeder Baustelle notwendig. Zudem fallen Kosten für den Abtransport des Aushubs oder von Bauschutt an, falls ein Gebäude oder Gebäudeteil abgerissen wurde. Der Zugang zur Baustelle für schwere Fahrzeuge oder Kräne muss ebenfalls gesichert sein, zum Beispiel durch eine provisorische Schotterstraße, die zum Bauplatz führt.


Baustelle, Baukosten

Bauwerkskosten

Als Bauwerkskosten werden meist die eigentlichen Baukosten für den Rohbau bzw. für die Baukonstruktion und die technischen Anlagen bezeichnet. Bei sogenannten Ausbauhäusern, wo die Bauherren mit Eigenleistungen selbst aktiv werden, bieten die meisten Hersteller verschiedene Ausbaustufen an – von der kompletten Gebäudehülle bis zum technikfertigen Haus. Bei Massivhäusern umfassen die Rohbauarbeiten alle Bauarbeiten wie Zimmerer-, Maurer- oder Beton- und Isolierarbeiten. Bei Holzhäusern oder Fertighäusern aus Holz bezeichnet der Begriff Rohbau in der Regel die Anfertigung einer kompletten und luftdicht gedämmten Gebäudehülle mitsamt Fenstern, Türen und Dacheindeckung. Weil die Hersteller allerdings sehr unterschiedliche Leistungen anbieten, sollten Baukunden genau hinschauen, was konkret im Angebot enthalten ist. Eine minutiöse Prüfung der Bauleistungen ist von herausragender Bedeutung. Beispielsweise müssen Bauleistungen, die im Angebot als „bauseits vorzuhalten/beizubringen“ ausgewiesen werden, vom Baukunden und Auftraggeber selbst organisiert und bezahlt werden. Hier gibt es häufig Missverständnisse. Viele Angebote enthalten den Passus „ab Oberkante Kellerdecke/Bodenplatte“. Dies bedeutet im Klartext: Hier fehlen alle Bauleistungen für Erdaushub, Fundamente, Bodenplatte oder Keller. Unsere eignen Fair Trade Häuser bieten wir hingegeben dezidiert „mit Bodenplatte an“. Auf Wunsch bieten wir natürlich unsere Häuser auf mit Keller an. Der Bau eines Kellers ist aber immer ein erheblicher Kostenpunkt. Viele unsere Baukunden sparen sich daher einen Keller und setzen auf einen Haustechnikraum mit Waschküche im Erdgeschoss.

Ausbaukosten

Die Baukosten für den Ausbau beziehen sich sowohl auf Maler- und Verputzarbeiten der Innenwände, die Verlegung der Böden, Fliesenarbeiten und Badinstallationen und die Herstellung von Treppen, Türen und Verschattungsanlagen. Je nach Hersteller fallen hierunter dann auch die Arbeiten für die Fassadenverkleidungen, bei vielen Anbietern ist dieser Witterungsschutz für die Außenwände ein Bestandteil der Bauwerkskosten. Auch die Installationsarbeiten für die Haustechnik zählen zu den Ausbaukosten. Zur Haustechnik zählen beispielsweise Heizungs- und Wasseranlagen, Lüftungsanlagen, Kamine und Öfen und last but not least der gesamte Bereich der Elektroinstallationen von der Leitung bis zur Steckdose.

Bei all diesen Aspekten des Ausbaus ist es ebenfalls wichtig, die Leistungsbeschreibungen und Angebote penibel zu prüfen. Wie viele Steckdosen stehen im Angebot und wie viele werden tatsächlich benötigt? Welche Qualitätsstufe des Innenraumputzes von Q1 bis Q4 (grob bis spiegelglatt) wünsche ich mir? Welche Qualität haben die Innenraumtüren und wie gut oder schlecht ist dementsprechend der Schallschutz? All diese Details sollten unbedingt in einer Bau- und Leistungsbeschreibung festgehalten sein. Spätere Änderungen nach Vertragsschluss kosten bei vielen Anbietern extra. Je später im Baufortschritt Änderungen durchgeführt werden, desto teurer werden sie in der Regel.

Wichtig ist für Bauherren und Baufrauen allgemein, sich auch mit der Qualität der angebotenen Leistungen und Baustoffen auseinanderzusetzen. Wer dies nicht tut, läuft Gefahr, nur einen Mindeststandard zu erhalten, der im Daily Life einer Familie und über die Jahre hin zu Problemen führen kann.

Baukosten für die Außenanlagen

Die Baukosten für die Gestaltung der Außenanlagen werden gerne mal vergessen, läppern sich aber. Die Kosten für Carport oder Garage, Pflasterarbeiten bei Einfahrt und Wegen, Terrassenböden, Entwässerungsanlagen, Zäune, Rasen und Bepflanzung addieren sich schnell und können je nach Ausmaß der Außenanlagen zwischen 10.000 und 50.000 Euro liegen.

Welcher Haustyp reduziert die Hausbau-Kosten?

Nach wie vor träumen viele Menschen von einem freistehenden Einfamilienhaus. Meist treibt beim Haustyp Einfamilienhaus der Erwerb eines ausreichend großen Grundstückes den Preis bereits nach oben. Zudem trägt bei einem Einfamilienhaus eine Partei allein die Erschließungskosten des Baugrundstückes sowie die Baunebenkosten für den Notar, den Architekten und Statiker und für die Grunderwerbssteuer. Bereits bei einem Doppelhaus teilen sich beide Bauparteien die Erschließungs-, Architekten- und Notarkosten und natürlich die Grundstückskosten. Selbstverständlich setzt das Leben in einem Doppelhaus eine recht gute Nachbarschaft und einen anständigen Schallschutz voraus, damit es nicht am Wohnkomfort mangelt. Gleiches gilt natürlich für das Reihenhaus.

Was hat die Architektur des Hauses mit den Baukosten zu tun?

Die Vertreter des Bauhauses um Walter Gropius wussten es schon immer: Einfache Bauweisen reduzieren den Preis. Auch aus diesem Grund favorisierte das Bauhaus eine pragmatische Architektur ohne Schnörkel und Firlefanz. Die Architektur des Bauhausstils ist bekanntlich von klaren Linien und würfelförmigen, kubistischen Baukörpern ohne viele Erker und Winkel geprägt. Damit setzte sich die Architekturbewegung der Moderne gegen Vorgängermoden wie den Jugendstil und von der Imitation historischer Baustile ab. Neben den reinen Stilfragen ging es dem Bauhaus aber auch um Erschwinglichkeit. Noch heute gilt: Einfache und funktionale Baukörper können weitaus günstiger gebaut werden als verwinkelte Gebäude.

Wie schwierig es ist, ohne eine bestehende Planung bereits Quadratmeterpreise anzugeben, zeigt folgendes Beispiel. Auf einen Quadratmeter kommt man, sowohl, wenn man 1 Meter mal 1 Meter nimmt (quadratisch), als auch, wenn man 0,50 Meter mal 2 Meter nimmt (länglich). Der Unterschied beim Hausbau sind die umlaufenden Meter der Außenwand. Beim Quadrat addieren sie sich auf 4 Meter, bei der länglichen Form auf 5 Meter. Bei der länglichen Wand aus unserem Beispiel wird 1 Meter mehr Außenwand und Fassade benötigt. Das quadratische Haus wird also am Ende günstiger sein als das längliche. Allein dies zeigt, wie schwierig es ist, ohne einen vorgefertigten Grundriss einen festen Quadratmeterpreis zu nennen. Fertighaushersteller mit konfektionierten Hausmodellen sind bei Preisangaben daher klar im Vorteil. Bei einer individuellen Haus- und Grundrissplanung ist dies schwieriger, da jedes Haus anders, eben individuell ist.

Viele Menschen denken, dass kleinere Häuser günstiger sind als größere. Dies ist in der Summe natürlich richtig, auf den Quadratmeter gerechnet aber falsch. Eine halbe Quadratmeterzahl bedeutet nicht halbe Kosten. Im Gegenteil: Je kleiner ein Haus ist, desto höher sind in der Regel die Baukosten pro Quadratmeter.
Viele Grundkosten, die beim Hausbau anfallen, bemessen sich unabhängig von der Größe der Wohnfläche. Ein Baustellen-Kran kostet beim kleinen Haus nicht weniger als bei einem großen, zudem besitzen auch kleinere Häuser Heizungs- und Haustechnikanlagen, die dort nicht viel günstiger sind als in größeren Häusern. Gerade die beliebten Tiny Houses sind daher bei den Baukosten pro Quadratmeter häufig teurer als das klassische Einfamilienhaus ab 120 Quadratmetern aufwärts.

Sinnvoll sparen lässt sich bei der Planung: Viele Erker, Gauben, Loggias und vorspringende Giebel steigern die Baukosten. Jedes Fenster und jede Tür kosten Geld, sowohl bei der Anschaffung als auch beim Einbau. Besonders Dachfenster sind vergleichsweise kostspielig. Große Hebe-Schiebe-Anlagen haben ebenfalls ihren Preis. Ein Baukörper mit einer klaren und geradlinigen Kubatur ist immer günstiger.

Einfache Baukörper sind zudem energieeffizienter, da die Außenflächen insgesamt kleiner sind und besser gedämmt werden können. Zudem ist eine Ausrichtung des Hauses nach Süden empfehlenswert. Große Fenster an der Südseite senken die Heizkosten und bieten darüber hinaus viel Tageslichteinfall, was wiederum Kosten für künstliches Licht einspart. Tipp: Ein guter Planer oder Architekt wird die Wohnräume im Süden oder Westen und die Schlafräume im Norden oder Osten einplanen. Allein dies spart beim späteren Wohnen viel Energie.

Eine genaue Angebotsprüfung reduziert die Hausbau-Kosten.

In der Ruhe liegt die Kraft. Nehmen Sie sich Zeit. Alle Pläne, Entwürfe, Angebote und Leistungsbeschreibungen sollten akribisch überprüft und in aller Ruhe studiert werden. Dies schützt Sie als Bauherr oder Baufrau vor Ärgernissen, Streitigkeiten und späteren Nachträgen, also vor zusätzlichen Zahlungsforderungen durch das ausführende Bauunternehmen. Nachträge kommen meistens durch nicht vorhersehbare Vorkommnisse in der Bauphase zustande oder durch zusätzliche Leistungen, die nicht im Vertrag und in der Leistungsbeschreibung enthalten waren. Beispielsweise kann sich während der Arbeit auf der Baustelle zeigen, dass die ursprüngliche Planung nicht umgesetzt werden kann und bauliche Änderungen notwendig sind. Eine andere typische Situation ist, dass sich die Wünsche der Bauherren oder Baufrauen noch kurz vor der Fertigstellung des Hauses ändern und Sonderwünsche zu Mehrkosten führen. Wer plötzlich doch lieber einen Dielenboden statt Estrich haben möchte, muss die Mehrkosten natürlich auch bezahlen. Viele Nachträge werden daher auch von den Baukunden selbst erzeugt. Sicherlich entschärfen transparent gehaltene Angebote und gute Beratungen die Situation rund um das Thema Nachtragsforderungen. Bei Häusern aus Holz trägt auch der präzise und hohe Vorfertigungsgrad im Werk dazu bei, dass Bauverzögerungen seltener sind. Wetterbedingt gibt es hier nur selten Schwierigkeiten. Eingespielte, gewerkeübergreifende Teams auf der Baustelle sorgen zudem dafür, dass beim Aufstellen des Holzhauses jeder Handgriff sitzt und der Rohbau in wenigen Tagen steht.

Vor Nachtragsforderungen schützen auch die beliebten Festpreisgarantien nur bedingt, die viele Hausbauunternehmer und Fertighaushersteller anbieten. Auch eine Festpreisgarantie garantiert nur die Leistungen aus der Leistungsbeschreibung zum Festpreis. Alle Posten, die nicht in der Leistungsbeschreibung stehen, gelten als Sonderwünsche und fallen nicht unter die Garantie. Trotz Festpreisgarantie bleibt es in praxi nur selten beim Festpreis. Viele Katalogpreise bei Fertighäusern bepreisen nur eine Standardausstattung. Jede Steckdose mehr wird gerne als Sonderwunsch deklariert und nachberechnet. Solche sogenannten Aufmusterungen sollte jeder Bauherr und jede Baufrau bei der Finanzierungsplanung miteinplanen. Die meisten Bauherren und Baufrauen betreten beim Hausbau Neuland und wissen schlicht nicht, dass zum Beispiel schicke Unterputzarmaturen im Gegensatz zu Aufputzarmaturen gerne mal das Doppelte kosten. Eine gute und faire Beratung ist an diesen Stellen bares Geld wert. Vielleicht lässt sich an solchen Hinweisen und Erwähnungen während der Beratung am besten erkennen, ob man beim Hausanbieter in guten Händen ist oder nicht.